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期房抵押的法律特征

2017-06-13

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房地产抵押则是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。期房抵押属于房地产抵押的一种,除了具备房地产抵押的一般法律特征外,还有其独特的法律特征,表现在:

  1、设定抵押时,抵押标的物尚未形成。

  期房抵押中的标的物是在设定抵押时尚未建成,并不能实际交付预购人使用的房屋。购房人是抵押人,须与房地产开发商签订商品房销售合同,并按合同规定支付了一定比例的购房款。传统民法理论一般认为,抵押的标的物应该是现实存在的特定物,抵押人以未来的财产作抵押的,抵押合同无效。那么,期房属于尚未建成的建筑物,其是否可以作为抵押的标的物呢?这个问题在实践中大量存在。我国一些省市制定的地方性法规中都做出了允许期房抵押的规定,建设部1997年公布的《城市房地产抵押管理办法》对此也做出了肯定规定。我国《担保法》虽没有明确规定,但在所列举的不得抵押的财产中,并没有禁止期房的抵押,这表明我国现行法律是允许以期房设押的。

  2、期房抵押的实质是一种期待权的抵押。

  期房由于其费用高和不能马上交付使用等特点,使得付款方式一般是分期进行的,因而当预购人设定抵押时,尚未完全付清房款。这一特点决定了若不能按期归还银行贷款时银行抵押权实现的范围,也表明抵押人对于作为抵押标的房屋享有的不是所有权,而是一种所有权的期待权。

  所谓期待权是“为权利取得的必要条件和某部分虽已实现,但未全部实现之暂时的权利状态”。期待权“自消极意义而言取得权利之过程尚未完成,权利尚未发生。自积极意义而言权利之取得,虽未完成,但已进入完成之过程,当事人已有所期待。”期房设定抵押之时,抵押人对其预购商品房还不能享有所有权,只能是一种对未来可以取得房屋的期待权,因而期房抵押的实质也就是期待权的抵押。

  3、用于抵押的期房有一定的风险。

  由于房地产市场资金紧张,期房竣工和交付的进度要视房地产商资金筹措到位而定,而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。实践中,房地产商延期竣工。迟延交付甚至破产歇业无法交付的现象也屡见不鲜,这使得作为抵押标的的期房不一定能成为现房,有可能存在导致抵押物灭失的风险。


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